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湘建房〔2010〕295號 關于修訂湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則的通知
專欄:行業資訊
發布日期:2015-04-15
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湖南省住房和城鄉建設廳文件湘建房〔2010〕295號關于修訂湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則的通知各市、州房(地)產管理局、建設局、規劃局: 為進一步規范房產面積測量標準,保護房屋權利人的合法權益,我廳結合當前房產面積測量實務中反映的各類問題,在認真研究論證的基礎上,對現行《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》進行了修訂。現將修訂后的《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》印發...

湖南省住房和城鄉建設廳文件

湘建房〔2010〕295號

關于修訂湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則的通知

各市、州房(地)產管理局、建設局、規劃局:

  為進一步規范房產面積測量標準,保護房屋權利人的合法權益,我廳結合當前房產面積測量實務中反映的各類問題,在認真研究論證的基礎上,對現行《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》進行了修訂。現將修訂后的《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》印發給你們,自2011年1月1日起施行,原湖南省建設廳《關于印發<湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則>的通知》(湘建房〔2004〕391號)同時廢止。本通知施行之日前受理的房屋測繪項目,仍按湘建房〔2004〕391號文件執行。本通知執行中有何問題,請及時報告我廳房地產監管處。

                                                                             二○一○年十一月三日

  附件:湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則

湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則

1  總  則
1.0.1  為了規范房產面積測量,保護房屋所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、中華人民共和國國家標準《房產測量規范》GB/T17986—2000的規定,結合我省實際,制定本規則。
1.0.2  本規則適用于本省行政區域內房屋登記的房產面積測量。
1.0.3  本規則所稱房產面積測算系指房屋水平投影面積測量計算,它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。       
2  術  語
2.0.1  自然層
    按樓板、地板結構分層的樓層。
2.0.2  房屋的自然層數
    房屋的自然層數,一般按室內地坪±0.00以上自然層計算,房屋的地下層(負層)數按±0.00以下的自然層計算。 
2.0.3  房屋層高
    房屋的上下兩層樓面、或地面至樓面、或樓面至屋面的垂直距離,局部不一致時,以主要部分的層高為準。
2.0.4  地上層數
    房屋±0.00以上的自然層數。采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內層高在2.20m以上(含2.20m,下同)的,計入地上自然層數。地上層數用正整數表示。
2.0.5  地下層數
    房屋±0.00以下,室內層高在2.20m以上的地下室(含采光窗在室外地坪以下)層數。地下層數用負整數表示。
2.0.6  房屋總層數
    房屋的地下層數與地上層數之和。假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計房屋層數。
2.0.7  地下室
    房間地面低于室外地平面的高度,超過該房間凈高1/2的建筑物。
2.0.8  半地下室
    房間地面低于室外地平面的高度,超過該房間凈高的1/3但不超過1/2,且采光窗在地坪以上的建筑物。
2.0.9  架空層
    底層架空一定的高度,作為入口、存車、儲藏、公共活動使用的空間。
2.0.10  結構轉換層
    簡稱轉換層,是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同建筑結構類型,通過該樓層進行結構轉換。
2.0.11  消防避難層
    簡稱避難層,是指作消防避難用的樓層。
2.0.12  技術設備層
    簡稱技術層(設備層),是指專用于為安裝布置水、電、暖、衛系統等設施的樓層。
2.0.13  假層
    位于兩自然層之間,在房屋外部難于判斷的局部樓層。
2.0.14  夾層
    亦稱附層,是指位于房屋自然層內的局部樓層,未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構的一部分。
2.0.15  插層
    位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯而加插進去的局部樓層。
2.0.16  挑樓
    樓房向外懸挑的封閉樓層房屋。
2.0.17  騎樓
    樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。
2.0.18  過街樓
    有道路穿過建筑空間的樓房。
2.0.19  閣樓
    坡屋頂下方空間加以利用的樓層。
2.0.20  柱廊
    有頂蓋,有支柱或兼有一側圍護墻體的通道。
2.0.21  檐廊
    房屋檐下有頂蓋,無支柱和房屋相連的作為通道的伸出部位。
2.0.22  挑廊
    挑出房屋墻體外,有圍護物,無支柱的外走廊。
2.0.23  門廊
    房屋門前突出的有頂蓋和支柱的通道。
2.0.24  架空通廊
    以兩端房屋作支撐,有圍護結構的架空通道。
2.0.25  門斗
    房屋門前有與房屋相連的頂蓋,且由承重墻體支撐頂蓋的進出通道。
2.0.26  樓梯
    供房屋各層間上下步行的通道。
2.0.27  梯間
    內有電梯或樓梯,供載人、載物或人員上下的空間或房間,亦稱為電梯間、樓梯間。
2.0.28  屋頂梯間
    突出房屋天面,有頂蓋,有圍護結構,供房屋維修、消防安全出口用的梯間。
2.0.29  屋頂水箱間
    房屋天面上設置水箱的房間。
2.0.30  凸窗
    突出外墻面,有圍護結構的封閉窗戶。
2.0.31  幕墻
    突出于建筑主體結構以外,用玻璃、金屬板等材料形成的圍護結構。
2.0.32  陽臺

具有底板、頂蓋和圍護結構,且與戶室開門連通,供居住者進行室外活動,晾曬衣物等的空間。
2.0.33  封閉陽臺
    采用木質、金屬質、塑鋼和玻璃等材料對陽臺完全封閉,作為永久性使用的空間。
2.0.34  躍層住宅
    套內跨躍兩樓層以上(含兩樓層)的住宅。
2.0.35  復式住宅
    套內跨躍兩樓層以上(含兩樓層)、居室內廳高為兩樓層或兩樓層以上的住宅。
2.0.36  錯層住宅
    套內部分地面與其余部分形成高差,但該套內空間水平投影仍為一層,無重疊面積。
2.0.37   多功能綜合樓
    指一幢樓內,具有兩種或兩種以上使用功能,其共有建筑面積有不同功能和服務對象。只有商業和住宅兩部分的多功能綜合樓稱為商住樓。
2.0.38  自有墻
    簡稱自墻,是指為房屋所有者所有的墻體。
2.0.39  共有墻
    簡稱共墻,是指與毗鄰房屋所有者共同所有的墻體。
2.0.40  借墻
    該墻為毗鄰房屋所有者所有的墻體。
2.0.41  房屋建筑面積
    房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20m以上的永久性建筑。
2.0.42  房屋使用面積
    房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平投影計算。
2.0.43  房屋產權面積
產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣(市)房屋登記機構認定。
2.0.44  房屋共有建筑面積
    各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。
2.0.45  成套房屋的建筑面積

成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
2.0.46  成套房屋的套內建筑面積
    成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積與套內墻體面積以及套內陽臺面積三部分組成。
2.0.47  套內使用面積
    套內使用面積指套內房屋使用空間的面積,按水平投影面積計算。內墻面裝飾厚度計入套內使用面積。
2.0.48  套內墻體面積
    套內墻體面積是指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積;套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
2.0.49  套內陽臺建筑面積
    套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。
3  房產勘測
3.1  幢與幢號
3.1.1  幢的定義
    幢是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。
3.1.2  幢的編號
幢號以丘為單位,自進大門起,從左到右,從前到后,用數字12,…… 順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角,并加括號表示。
3.1.3  測量號
測量號是描述房屋地理位置的編號,其編寫方法按《房產測量規范》執行。
一幢房屋只有一個測量號。
3.2  房屋調查
3.2.1  房屋調查的內容
    房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產權來源、產權糾紛和他項權利等基本情況,以及繪制房屋權界線示意圖。
3.2.2  房屋坐落
    按地名辦編制的地名、門牌號調記。同一處房屋坐落有新舊門牌號的,應全部注明;同一幢房屋有兩個以上街道門牌號的,應全部注明;房屋坐落沒有門牌號的,借用毗連房屋門牌號并加注東、西、南、北方位,也可用小區名稱(或地名)第幾幢來表示。
3.2.3  房屋產權人
    1私人所有的房屋,一般按照產權證件或身份證件上的姓名。產權人已死亡的,應注明代理人的姓名;產權是共有的,應注明全體共有權人的姓名。
    2單位所有的房屋,應注明單位的全稱。兩個以上單位共有的,應注明全體共有單位名稱。
    3房地產管理部門直接管理的房屋,包括公產、代管產、托管產、撥用產等四種產別。公產應注明房地產管理部門的全稱。代管產應注明代管及原產權人姓名。托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱。撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。
3.2.4  房屋產別
    房屋產別是指根據產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記,具體分類標準按附錄A執行。
3.2.5  房屋產權來源
    房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式,如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。
    產權來源有兩種以上的,應全部注明。
3.2.6  房屋層數、層次
    房屋的層數是指房屋的總層數。層次是指房屋的所在樓層,地上層次由下往上按123……連續編號,地下層次由上往下按-1-2-3……連續編號。
3.2.7  房屋建筑結構
    房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料來劃分類別,具體分類標準按附錄B執行。
    一幢房屋有兩種以上建筑結構,應分別注明。
3.2.8  房屋建成年份
    房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的,應以翻建竣工年份為準。
    一幢房屋有兩種以上建成年份,應分別注明。
3.2.9  房屋用途
    房屋用途分設計用途和實際用途。
    房屋設計用途是指經規劃部門批準的房屋用途。
一幢房屋有兩種以上用途,應分別調查注明,具體分類標準按附錄C執行。
3.2.10  房屋墻體歸屬
    房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬,分自有墻、共有墻和借墻三類。
3.2.11  房屋產權的附加說明
    在調查中對產權不清或有爭議的,以及設有典當權、抵押權等他項權利的,應做出記錄。
3.2.12  房屋權界線示意圖
    房屋權界線示意圖是以基本單元為單位繪制的略圖,表示房屋及其相關位置、權界線、共有房屋權界線,以及與鄰戶相連墻體的歸屬,并注記房屋邊長。對有爭議的權界線應標注部位。
    房屋權界線是指房屋基本范圍的界線,包括共有房屋的權界線,以產權人的指界與鄰戶認證來確定,對有爭議的權界線,應作相應記錄。
3.3  房產面積測算的精度要求
    各類面積測算必須獨立測算二次,其較差應在規定的限差以內,取中數作為最后結果。
    房產面積的精度分為三級,各級面積的限差和中誤差不超過表3.3計算的結果。

表3.3  各級面積的限差和中誤差

房產面積 
精度等級

限   差

0.02√s+0.0006S

0.04√s+0.002S

0.08√s+0.006S

中誤差

0.01√s+0.0003S

0.02√s+0.001S

0.04√s+0.003S

注:S 為房產面積,㎡,取至0.01㎡

    商品房、保障性住房采用二級精度;異形房屋、其他房屋可采用三級精度。

3.4  房屋尺寸丈量
3.4.1  丈量基準
    1獨立成幢的房屋,以房屋四面墻體外側為界測量,丈量房屋以勒腳以上墻角為準。
    2毗連房屋,共有墻以墻體中間為界,量至墻體厚度為1/2處;借墻量至墻體內側;自有墻體量至墻體的外側,并用相應符號表示。
    3附屬設施:柱廊以柱外圍為準;陽臺以圍護結構的外圍投影為準;門廊以柱或圍護結構的外圍為準;檐廊、挑廊以圍護結構外圍水平投影為準。
    4異形房屋,增加必要的輔助線測量。
    5墻體厚度:剔除粉灰和其他非結構性材料的裸墻厚度。
3.4.2  丈量方法
    1檢核法:即按經規劃部門審查批準的施工圖核實房屋尺寸,成套住宅須對每種戶型尺寸進行核實;非住宅須對每個產權單元尺寸進行核實。如與施工圖不符,須實量變化部位尺寸。
    2實量法:即實地丈量房屋的尺寸。應丈量房屋的外圍尺寸和凈空尺寸,丈量凈空尺寸時應丈量裝飾粉灰厚度和墻體厚度。丈量的外圍、凈空尺寸應予注明。 
3.4.3  精度要求
    量距應使用經檢定合格的纖維皮尺、鋼卷尺、手持式測距儀、紅外線測距儀、全站儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。同種量測工具二次量距之差應滿足|△D|≤0.005m,長度以m為單位,取至0.01m。
3.5  繪制房屋測量草圖
3.5.1  無施工圖的房屋,應按附錄D繪制房屋測量草圖。
3.5.2  草圖內容及要求
    1房屋測量草圖按概略比例尺分層繪制,并標注指北方向。
    2房屋外墻、權界分隔墻均繪單實線。
    3注明房屋坐落、測量號、產權人、層數、層次、結構等。
    4注記戶室號、標明實際開門處。
    5逐間實量時,應注記墻體歸屬和室內凈空尺寸(以內墻面為準)、裝飾粉灰厚度、墻體厚度,取至0.01m。
    磚墻用P表示,竹織壁墻用Z表示,木板墻用M表示。墻體厚度量至0.01m,注記在字母的右下角。
    6凡有固定設備的附屬用房如廚房、衛生間、電梯、樓梯等均須注記。
    7地下室、復式房屋、夾層、假層等應另繪草圖。
    8丈量陽臺尺寸并注明是否封閉。
    9備注。
3.5.3  用紙規格和繪制要求
    測量草圖紙可用787mm×l092mm的1/32、1/16、1/8規格圖紙。
    測量草圖應在實地繪制,測量的原始數據不得涂改和擦拭,更不得憑記憶補記數據。漢字字頭一律朝上,數字字頭向上或向左。
3.6  構筑物勘測
3.6.1  調查 
  調查內容包括權利人、坐落、名稱、結構、建成年份、用途,以及繪制構筑物房產平面圖。 
3.6.2  勘測
    1測量號:編制方法按3.1.3執行,但其幢號首位為“G”。
    2坐落:按構筑物周邊較為明顯建筑物的坐落描述。
    如:“×××號院內”、“×××號東側30米”等。
    3名稱:按行政主管部門確定的名稱填寫。
    如:“×××煙囪”、“×××水塔”、“×××隧道”、“×××大橋”等。
    4用途:按行政主管部門確定的用途填寫。
    5結構:參照《房產測量規范》中房屋建筑結構的分類。
    6現場拍照:拍照取景應清晰反映構筑物全貌。照片上應標注構筑物名稱和拍照日期等。
    7繪制構筑物房產平面圖:根據《房產測量規范》的相關規定,按構筑物實地狀況測繪平面位置和圖形,并描述其空間尺寸,標注地物符號和構筑物名稱等。
3.6.3  權證配圖
    權證配圖包括房產平面圖、構筑物照片等。
3.6.4  測繪成果資料
    構筑物測繪成果資料包括構筑物測繪成果報告、構筑物房產平面圖、構筑物照片等。
4  房產面積計算
4.1  計算建筑面積應具備的條件
    計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件:
    1應具有上蓋;
    2應有圍護物;
    3層高在2.20m以上;
    4結構牢固、屬于永久性的建筑物;
    5可作為人們生產或生活的場所。
4.2  計算全部建筑面積的范圍
4.2.1  永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層面積的總和計算。
4.2.2  穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳,不論其層高,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分,層高在2.20m以上的按其水平投影面積計算。
4.2.3  樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等,均按房屋自然層計算。
4.2.4  房屋內的附層(含夾層、插層、技術層)及其梯間、電梯間等,其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。
4.2.5  房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等,按其外圍水平投影面積計算。
4.2.6  挑樓、全封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積計算。
4.2.7  屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。
4.2.8  與房屋相連且相通的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
4.2.9  房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。
4.2.10  地下室、半地下室及相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。
4.2.11  有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
4.2.12  玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。既有主墻又有幕墻時,以主墻為準計算。
4.2.13  屬永久性建筑物有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
4.2.14  依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。
4.2.15  與室內相通,并能正常利用的變形縫計算建筑面積。
4.2.16  房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的,按層高2.20m以上部位的水平投影面積計算。
4.2.17  突出外墻的落地凸窗、無油煙灶臺,高度2.20m以上,按其外圍水平投影面積計算。
4.2.18  室內體育館按實際層數計算。體育館(場)臺下空間加以利用的,高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算(多層按多層計)。
4.2.19  機械停車庫不論其高度和停放層數,均按一層計算。
4.2.20  設有結構層的立體倉庫、立體車庫按結構層計算。
4.2.21  舞臺燈光控制室按其圍護結構外圍水平投影面積計算。
4.2.22  層高2.20m以上的架空層,按其柱或圍護結構外圍投影面積計算。
4.2.23  獨立戶室內全封閉的花園房屋和陽光屋,按其水平投影面積計算。
4.3  計算一半建筑面積的范圍
4.3.1  與房屋相連,有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.2  未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.3  獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.4  無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
4.3.5  有頂蓋不封閉的永久性架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.6  獨立戶室內未封閉的花園房屋和陽光屋,按其水平投影面積的一半計算。
4.4  不計算建筑面積的范圍
4.4.1  層高小于2.20m的附層(含夾層、插層、技術層)和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
4.4.2  突出房屋墻面的構件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。
4.4.3  房屋之間無上蓋的架空通廊。
4.4.4  房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池。
4.4.5  建筑物內的操作平臺,上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。
4.4.6  騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。
4.4.7  臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論是否有柱、是否有圍護結構。
4.4.8  利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。
4.4.9  活動房屋,臨時房屋,簡易房屋。
4.4.10  獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
4.4.11  與房屋室內不相通的變形縫。
4.4.12  用作公共休憩、綠化園藝使用的架空部位和公共空中花園。
4.4.13  已計算建筑面積的樓梯的下方空間。
4.4.14  與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。
4.4.15  陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋距底板的高度大于兩個自然層的。
4.4.16  非落地的凸窗、無油煙灶臺。
4.4.17  結構性墻體外的保溫、隔熱層。
4.4.18  貯水(油)池、化糞池。
4.5  特殊情況處理
4.5.1  陽臺、挑廊、架空通廊的圍護結構向外傾斜的,按其圍護結構底板水平投影面積計算一半建筑面積;向內傾斜的,按其圍護結構上沿水平投影面積計算一半建筑面積。
4.5.2  陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板,頂蓋寬度≥0.60m,按其頂蓋水平投影面積計算一半建筑面積。
4.5.3  墻體向外傾斜的房屋,按各層底板水平投影計算建筑面積;墻體向內傾斜的房屋,按距底板2.20m以上部位的水平投影面積計算建筑面積。
4.5.4  對商業層、車庫層、人防層內無間隔墻的基本單元,應埋設永久性界址標志后才能進行分戶測繪。
5  共有建筑面積分攤
5.1  一般規定
5.1.1  共有建筑面積的分攤原則
    1產權各方有合法產權分割文件或協議的,按其文件或協議規定執行。
    2產權各方無合法產權分割文件或協議的,可按產權各方相關的建筑面積所占比例進行分攤。
    3房屋共有建筑面積分攤以幢為單位,僅限于分攤本幢房屋內的僅為本幢服務的共有面積。
    4整幢房屋在銷售和產權轉移、分割中只能采用一種分攤方法。
5.1.2  共有建筑面積的所有權與使用權
    1房屋共有建筑面積分攤后,不劃分各產權人分攤面積的具體部位,共有建筑面積一經分攤,未經合法程序任何人不得侵占或改變其原設計的使用功能。
    2列入分攤的共有建筑面積的所有權、使用權,由參與共有建筑面積分攤的各產權人共同所有、共同使用。
5.1.3  共有建筑面積的確認方法
    1未經規劃及相關部門驗收的房屋,對共有建筑面積范圍的確認,以規劃等相關部門批準的建筑施工圖為依據。
    2經規劃及相關部門驗收合格的房屋,對共有建筑面積范圍的確認,以房屋實際狀況為準。
    3商業層、車庫層、人防層內設置無間隔墻的基本單元的,其內部通道的設置如符合規劃或消防要求,該層共有建筑面積方可確認。
5.1.4  共有建筑面積的計算
    共有建筑面積按比例分攤,計算公式:
    δSi=K?Si
    ∑δSi 
    ∑Si
    式中:K——為面積的分攤系數
    Si——各單元參加分攤的建筑面積,㎡;
    δSi——各單元參加分攤所得的分攤面積,㎡;
    ∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和,㎡;
    ∑Si——為參加分攤的各基本單元建筑面積總和,㎡。
5.2  共有建筑面積的組成
5.2.1  共有建筑面積包括幢內電梯井、樓梯間、管道井、公共廁所、垃圾道、配電間、水泵房、屋頂梯間、電梯機房、屋頂水箱間、智能監控室、消防設施房、消防通道、公共門廳、過道、值班警衛室、技術設備層等為本幢房屋服務的公共部位,以水平投影面積計算。
5.2.2  房屋外墻(含山墻)各層水平投影面積一半的建筑面積,列入幢共有建筑面積。
5.3  不計入分攤的共有建筑面積范圍
5.3.1  下列共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤,但應分攤僅為本幢服務的相關共有建筑面積。
    1為多幢服務的管理用房、警衛室等。
    2獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等。
    3為公共事業服務的配套用房。
    4避難層(室)及結構轉換層內可獨立使用的部位。
5.3.2  下列共有建筑面積應單獨設置戶室不進行分攤,也不分攤其它共有建筑面積。
    1為多幢服務的配電間、水泵房等設備用房。
    2消防避難層(室)及結構轉換層。
    3幢與幢之間相連的通廊。
5.4  共有建筑面積的分攤方法
5.4.1  住宅樓共有建筑面積的分攤方法
    1各套房屋的分攤面積=套內建筑面積×分攤系數
    式中:
    幢內共有建筑面積
    幢內各套房屋套內建筑面積之和
2住宅樓原則上以幢為單位采用一級分攤,如標準層內各單元戶數不一致或部分單元設置電梯時,應劃分不同的功能區。
5.4.2  商住樓共有建筑面積的分攤方法
5.4.2.1  功能區的劃分
    1根據住宅和商業不同的使用功能,將整幢房屋劃分成不同的功能區,按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分。
    2未經規劃及相關部門驗收的房屋,功能區的劃分以規劃等相關部門批準的建筑施工圖為依據;經規劃及相關部門驗收的房屋,功能區的劃分以房屋實際狀況為準。
    3裙樓上有多個獨立塔樓的,則各塔樓應劃分為單個功能區。
    4具有特定的服務對象以其實際作用功能的不同,可劃分為不同的功能區。

5.4.2.2  共有建筑面積劃分
    1商住樓的商業層內單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。
    2為本幢服務的消防通道(樓梯、電梯、連廊等)、屋頂梯間以及幢內其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。
    3專為住宅部分服務并在住宅功能區內的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。
    4專為商業部分服務的樓梯、電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業部分的共有建筑面積。
5.4.2.3  住宅部分各套房屋的分攤面積
    套分攤面積=套內建筑面積×分攤系數
    式中:
      幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積
    住宅部分各套內建筑面積之和
5.4.2.4  商業部分各基本單元的分攤面積
    基本單元的分攤面積=基本單元套內建筑面積×基本單元分攤系數
    式中:
                      層分攤面積+層內共有建筑面積
    層內各基本單元套內建筑面積之和
    層分攤面積=層套內建筑面積×層分攤系數
    式中:
                 幢共有分攤面積+商業部分共有建筑面積
    商業部分各層套內建筑面積+商業部分各層內共有建筑面積
    
    層內共有建筑面積,指專為本層服務的內走道、層內公用廳等共有建筑面積。
5.4.3  多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法。
    多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

6  房產面積測量成果
6.1  房產面積測量成果的內容
    1房屋調查表
    2房屋分層分戶平面圖
    3房屋分層面積表
    4房屋分戶面積表
    5共有建筑面積分攤方案表
    6成果審批表
6.2  房產面積測量成果的檢查制度
房產面積測量成果實行三級檢查。各級檢查中發現的問題,必須做好記錄,填寫房產面積測量成果的檢查記錄表,提出處理意見,并督促作業人員及時修正。
6.2.1  一級檢查:是保證測量成果質量的重要環節。作業人員實行自檢和互檢,一旦發現遺漏或錯誤,必須立即補上或修正。
6.2.2  二級檢查:二級檢查為過程檢查,在一級檢查的基礎上,由作業組的專職或兼職檢查人員承擔。
6.2.3  三級檢查:在二級檢查的基礎上,由施測單位的質量檢查機構和專職檢查人員對成果質量實行最終檢查。
6.3  檢查項目及內容
6.3.1  房屋調查的檢查
    1房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確。
    2調查表中的房屋權界線示意圖上的房屋權界線、房屋四面墻體歸屬,以及有關說明、符號是否正確。
    3房屋位置是否與建筑紅線圖相符。
6.3.2  房產面積測算的檢查
    1房屋尺寸丈量方法是否正確,采集的數據是否準確,是否符合精度要求。
    2房屋分層分戶平面圖的繪制是否正確,其尺寸是否與工作草圖上的數據一致。
    3房產面積的計算方法是否正確,精度是否符合要求。
    4功能區的劃分、共有面積的界定和分攤方案是否符合規定。
6.4  房產面積測量報告
6.4.1  房產面積測量報告的內容
    1項目概況
    2委托書
    3房產面積計算說明
    4房屋調查表
    5房屋分層分戶平面圖
    6房屋分層面積表
    7房屋分戶面積表
    8共有建筑面積分攤方案表
    9成果審批表
    10成果使用說明
6.4.2  房產面積測量報告的樣式
    房產面積測量報告的樣式見附錄E

 附錄A房屋產別分類表

一級分類

二級分類

含           義

編號

名   稱

編號

名   稱

10

國有房產



指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。

11

直管產

指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產(房屋所有權已正式劃撥給單位的除外),大多數由政府房地產管理部門直接管理、出租、維修,少部分免租撥借給單位使用。

12

自管產

指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金構建的房產。

13

軍  產

指中國人民解放軍部隊所有的房產。包括由國家劃撥的房產、利用軍費開支或軍隊自籌資金購建的房產。

20

集體所有房產



指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。

30

私有房產



指私人所有的房產。包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產,以及中國公民投資的私營企業(私營獨資企業、私營合伙企業和私營有限責任公司)所投資建造、購買的房產。

31

部分產權

指按照房改政策,職工個人以標準價購買的住房,擁有部分產權。

40

聯營企業房產



指不同所有制性質的單位之間共同組成新的法人型經濟實體所投資建造、購買的房產。

50

股份制企業房產



指股份制企業所投資建造或購買的房產。

60

港、澳、臺 
投資房產



指港、澳、臺地區投資者以合資、合作或獨資在祖國大陸舉辦的企業所投資建造或購買的房產。

70

涉外房產



指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資 企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產。

80

其他房產



凡不屬于以上各類別的房屋,都歸在這一類,包括因所有權人不明,由政府房地產管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房屋以及宗教、寺廟等房屋。

附錄B房屋建筑結構分類表

分         類

內                 容

編號

名      稱

1

鋼結構

承重的主要構件是用鋼材料建造的,包括懸索結構。

2

鋼、鋼筋混凝土結構

承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼、鋼筋混凝土構架建造。

3

鋼筋混凝土結構

承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。

4

混合結構

承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是用木材建造,柱是用鋼筋混凝土建造。

5

磚木結構

承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

6

其他結構

凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。

附錄C房屋用途分類表 

編號

名 稱

內        容

1

住  宅

指供人們居住用的房屋。如成套住宅、集體宿舍、酒店式公寓等。

2

別  墅

指商品房小區內獨幢、獨戶的低層住宅。

3

辦  公

指所有機關、公司、團體等從事辦公以及為辦公配套服務所用的房屋。

4

商  業

指從事商業和各類經營業務活動及為人們生活服務所用的房屋。如各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、賓館、酒店、公寓式酒店、加油站、照相館等。 

5

工  業

指獨立設置的從事生產活動所用的房屋。

6

教  育

指各類學校、幼兒園、托兒所等從事教學所用的房屋。如教學樓、實驗樓、校內圖書館、食堂等。

7

醫療衛生

指各類醫院、門診部、衛生所(站)、檢(防)疫站、保健院(站)、療養院、醫學化驗、藥品檢驗等醫療衛生機構從事醫療、保健、防疫、檢驗所用的房屋。 

8

體  育

指體育場、館、游泳館、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。

9

軍  事

指中國人民解放軍軍事機關、武裝警察部隊、預備役部隊所用的房屋。如營房、陣地、基地、機場、碼頭、工廠等所用的房屋。 

10

交  通

指鐵路、公路、民航、航運等從事運輸的房屋。 

11

倉  儲

指用于儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。 

12

車  庫

指用于停放機動車所用的房屋。

13

人防車庫

指平時作為車庫,戰時作為人防所用的房屋。

14

非機動車庫

指用于停放非機動車的房屋。

15

雜  屋

指各類用于存放雜物所用的房屋。 

16

市政設施

指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。 

17

文化娛樂

指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀念館、影劇院、游樂場、俱樂部、劇團等從事文化娛樂活動所用的房屋。 

18

園林綠化

指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風景名勝、防護林等所用的房屋。 

19

會  所

指小區內供業主活動的房屋。 

20

物業服務用房

指小區內供物業服務使用的房屋。

21

社區用房

指供社區使用的房屋。 

22

共用設施

指為多幢服務的共用部位及人防配套設施。

23

宗  教

指寺廟、教堂等從事宗教活動所用的房屋。

24

監  獄

指監獄、看守所、勞改場(所)等所用的房屋。

25

其  他

指不屬于以上范圍的房屋

附錄D房產測量草圖示例

房產測量草圖 

測量號


結  構


幢  號


層  數


戶  號


層  次


坐  落


  
北 




測量單位                    測量員                       測量日期

附錄E房產面積測量報告的樣式

⑴ 報告概況

報告編號:房產測(    )字第         號
一、 委托單位:
二、 項目概況:
a) 名稱:
b) 坐落:
c) 類別:
d) 結構:
e) 層數:
f) 建筑面積:
三、 測繪類別:
四、 測繪日期:
五、 測繪依據:
1國家標準:《房產測量規范》GB/T17986—2000
2《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》
3委托方提供的各項資料:建設工程規劃許可證、規劃紅線圖、施工許可證、規劃竣工測量報告等有關建房證件(復印件);施工平面圖、立面圖、剖面圖一套;門牌號證明。
 ⑵房產測繪項目委托書

房屋測繪委托書
××測繪單位:
我方需要辦理       測繪,特委托貴單位按國家標準《房產測量規范》及《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》等相關規定,對坐落于         區            路、街、巷         號,項目名稱:           陽臺狀況:           的          房屋進行實地勘測,出具測繪成果。我方負責提供測量所需的下列資料:   
                                                                
   協助貴單位工作人員完成測繪,自愿按物價局核定的價格繳納測繪費用。特此委托。
預交:

委托人:
(簽章)
經辦人:
聯系電話:
委托日期:  年  月  日
 ⑶房產面積計算說明

房產面積計算說明

一、測量依據
1.國家標準《房產測量規范》GB/17986-2000。
2.《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》。
3.委托人提供的有關資料。
    二、本報告中使用的長度單位為米,面積單位為平方米。房屋分層分戶平面圖上所示尺寸為點中(軸線)尺寸,墻體厚度按    m計算,陽臺外邊線為實線的陽臺為封閉陽臺,陽臺外邊線為虛線的陽臺為不封閉陽臺。
    三、面積計算
1.本報告是根據委托方的要求,采用手持式紅外線測距儀對房屋進行實地丈量,根據實際尺寸繪制分層分戶平面圖。
2.建筑面積是采用建設部認證的           軟件計算及分攤。
    四、其它
1.本報告所述面積,是指按現場勘測該房產的實際建筑面積、房屋登記面積以登記部門確認的面積為準。
2.本報告為測繪成果,不能作為權屬證明。
3.本報告是委托方申請房屋登記的必要件,在辦理房屋登記時,與其它有關資料一并交房屋登記部門。
4.我方與委托方沒有利害關系或偏見,也與有關當事人沒有利害關系或偏見。
5.本報告中陳述的事實是真實和準確的,保證本報告中所涉及的測量成果和計算成果是客觀、公正、準確和規范的。我方對報告中涉及的房產測繪成果質量負責。
6.本成果報告在正式提交前,已提請委托方檢查校對。
7.委托方對房產測繪成果有異議的,按《房產測繪管理辦法》的規定,可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。
8.本報告一式兩份,一份交委托方申請房屋登記,一份由測繪單位存檔備案。
測繪單位:
測 繪 員:
年    月    日

⑷房屋調查表

測量號                              

坐  落


產權人


住    址


規劃用途


實際用途


產  別


電   話


房屋狀況

總層數

所在層次

建筑結構

建成年份

占地面積

使用面積

建筑面積

墻體歸屬

產 權 
來 源

西







































































房屋權界線示意圖


附加說明


調查意見


⑸房屋分層分戶平面圖。
房屋分層分戶平面圖

測量號


結 構


套內建筑面積(平方米)


幢  號


層 數


共有分攤面積(平方米)


戶  號


層 次


建 筑 面 積(平方米)


坐  落


勘測:    校對:    復核:         1:200            日期:

⑹房屋樓層面積對照表
樓層面積對照表
測 量 號:           
房屋坐落:   

層次

層建筑 
面 積

層套內 
面 積

層陽臺 
面 積

層公用 
面 積

層半墻 
面 積

層高

實際樓層

勘測:      校對:      復核:                 日期:

⑺房屋戶室面積對照表
戶室面積對照表
測 量 號: 
房屋坐落: 

層次

戶室號

建筑面積

套內面積

陽臺面積

分攤面積

備注



































































































勘測:      校對:      復核:                 日期:

⑻共有建筑面積分攤方案表
測 量 號:

申 請 人


產  別


房屋結構


測量員


房屋坐落


幢分攤

共有建筑面積內容

功  能  區

外墻水平投影面積的一半,……。

一功能區:……
二功能區:……
……  :……

功能區分攤

編號

共有建筑面積內容


功能區

1


分攤給


2


分攤給


3


分攤給














審查意見

 

                           審查人:    年  月 日

功能區分攤系數表

測量號:    

房屋坐落:   區   路   號


序號

功能區名稱

套內面積

分攤系數

獨有公用面積

交叉分攤面積

備注

1

住  宅






2

非住宅






⑼成果審批表

測量成果審批表

測量員意見:

 

                              簽名:           年  月  日

繪圖人意見:

 

簽名:          年  月  日

核對人意見:

 

簽名:           年  月  日

測繪部意見:

                              簽名:          年   月  日

質檢部意見:

                              簽名:          年   月  日

審批人意見:

                              簽名:          年   月  日

⑽成果使用說明
成果使用說明

一、本報告無測繪單位公章、無騎縫章無效。
二、本報告涂改、復制或部分使用無效。如有損毀或遺失,應及時向測繪單位申請補發或重新測繪。
三、本報告有效期至該房屋客體發生變化,當測繪對象客體發生變化后,應及時申請變更測繪,否則此成果無效。
四、本報告測繪項目的房地產資料由委托方提供。若委托方提供的資料不能保證其完整性、真實性而影響本測繪結果,責任由委托方承擔。
五、本報告:建筑面積=套內面積+分攤面積
            分攤面積=套內面積×分攤系數
 附錄F本規程用詞說明
1 為了便于在執行本規程條文時區別對待,對要求嚴格程度不同的用詞,說明如下:
1)表示很嚴格非這樣做不可的用詞:
正面詞采用 “必須”;
反面詞采用 “嚴禁”;
2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞:
正面詞采用 “應”
反面詞采用 “不應”或 “不得”。
3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的用詞:
正面詞采用 “宜”;
反面詞采用 “不宜”;
表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用 “可”。
2條文中指明在按其他有關標準執行的寫法為“應符合……的規定” 或“應按……執行”。



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